Нюансы покупки квартиры

Сделки с недвижимостью, в которых собственниками выступают дети, имеют ряд особенностей.

В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории: не достигшие 14 лет (малолетние) - за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители, и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторые имеют больше прав при заключении гражданско-правовых сделок: они могут самостоятельно заключать договоры, расписываться в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или других законных представителей. Малолетние граждане до 14 лет подобных прав не имеют.
Когда покупается квартира, где собственниками являются дети, у покупателя возникают определенные риски, а у продавца – обязательства. Чтобы соблюсти все правила сделки, нужно тщательно проверять все документы.

Покупатель должен проверить свежую выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие право приобретения объекта (договор дарения, купли-продажи и т.д.), и сравнить с нынешними данными из Росреестра. Выписку можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра.
При регистрации сделки с участием несовершеннолетнего, помимо заявления и других обязательных документов, предоставляются в том числе: документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего, документ, подтверждающий право ребенка от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно (без согласия законных представителей); решение органа опеки или суда о признании подростка полностью дееспособным (эмансипированным); свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (если брак есть); письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет; разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом (лиц, не достигших 14 лет) и согласия на распоряжение имуществом (для лиц в возрасте от 14 до 18 лет).
Кроме того, обязательно нужно узнать, был ли использован материнский капитал при покупке данной квартиры. Если продавец его использовал, то он обязан выделить долю всем членам семьи: себе, жене и детям. Бывает, что люди пренебрегают этой обязанностью и продают недвижимость без выделения долей. В таком случае даже состоявшаяся сделка может быть впоследствии расторгнута по решению суда.
Чтобы самостоятельно узнать, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры, нужно запросить у продавца любые сведения, которые подтвердят, что в этом объекте не были использованы средства материнского капитала. К таким документам относятся справка из банка или Пенсионного фонда.

Важно запомнить: ни одна сделка с недвижимостью при участии несовершеннолетних не может происходить без органов опеки и нотариуса. Что это значит? Родители или законные представители детей обращаются в органы опеки с просьбой разрешить продать объект недвижимости, который является собственностью ребенка (или детей). Опека рассматривает документы и выдает постановление.

Обязательным пунктом прописывается обязанность родителей в течение 2 месяцев выделить долю в приобретаемом имуществе детям и предоставить в органы опеки выписку, что ребенок стал собственником новой жилплощади с указанием адреса. Если в указанный срок продавец не покупает жильё или покупает, но не выделяет долю детям, органы опеки могут расторгнуть сделку.

В случае, если ребенок - единоличный собственник или имеет доли в квартире, сделка происходит только по постановлению органов опеки. Когда ребенок только прописан в квартире, то для покупателя нет рисков, кроме одного: при продаже недвижимости все прописанные в ней люди должны выписаться, в том числе дети.

Также нужно помнить о внебрачных детях и наследниках. Продавец может утверждать и даже не знать, что они есть. Лучше будет заранее подписать документ, в котором говорится: в случае возникновения других наследников продавец обязуется все финансовые проблемы решить самостоятельно, не привлекая покупателя.

Александр Николаев, эксперт по недвижимости.